- Qué dice exactamente el art. 17.3 LOE
- Por qué la doctrina del TS la blinda
- Qué significa para ti, comprador
- La estrategia procesal recomendada
- Aplicación en Andalucía y Costa del Sol
- Preguntas frecuentes
Qué dice exactamente el art. 17.3 LOE
Citamos el precepto: 'No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.'
Tres reglas en una norma:
- La regla general: responsabilidad individualizada por agente.
- La regla subsidiaria: si no se puede individualizar, responsabilidad solidaria.
- La regla del promotor: 'en todo caso' responde solidariamente aunque las responsabilidades individuales estén delimitadas.
Por qué la doctrina del TS la blinda
La Sala 1ª del Tribunal Supremo ha consolidado esta interpretación en múltiples sentencias. La clave: el promotor es quien decide, impulsa, programa y financia la edificación (LOE art. 9) y, por tanto, asume frente al adquirente una posición de garante último. No puede escudarse en la responsabilidad de constructor o técnicos para esquivar su propia condena.
Sentencias recientes (entre otras, la del 21 de octubre y 27 de octubre de 2025) confirman la doctrina y rechazan estrategias procesales basadas en señalar al constructor o al arquitecto como únicos responsables.
Qué significa para ti, comprador
Cinco implicaciones prácticas:
- Si demandas al promotor, tienes respuesta económica garantizada dentro del plazo (1, 3 o 10 años según el defecto).
- El promotor no puede oponer que el defecto es responsabilidad del constructor para librarse de tu reclamación.
- La compañía aseguradora decenal responde ante ti directamente (acción directa).
- Si la promotora ha vendido la promoción y desaparecido, la sucesora asume las obligaciones LOE.
- En supuestos de concurso de la promotora, el seguro decenal y el aval de cantidades a cuenta operan como red de seguridad.
La estrategia procesal recomendada
Cuando hay vicios constructivos en obra nueva, demandamos:
- A la promotora (responsabilidad solidaria 'en todo caso').
- Al constructor (por defectos de ejecución).
- Al proyectista (por defectos de diseño).
- A la dirección facultativa (director de obra y director de ejecución).
- A la aseguradora decenal si el defecto es estructural (acción directa).
- Al banco depositario en supuestos de aval defectuoso.
La demanda solidaria maximiza la probabilidad de respuesta y simplifica la ejecución de sentencia: cualquier condenado responde del total.
Aplicación en Andalucía y Costa del Sol
En procedimientos en Andalucía (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola, Sevilla, Granada, etc.) la doctrina del 'en todo caso' es aplicación directa. Los juzgados andaluces aplican consistentemente la jurisprudencia del TS y suelen estimar la responsabilidad solidaria si la pericial técnica es sólida.
Preguntas frecuentes
¿Y si demando solo al promotor y luego no puede pagar?
Si el promotor está en concurso pero existe seguro decenal o aval de cantidades, la respuesta económica está garantizada. Por eso recomendamos demandar también al asegurador en acción directa cuando proceda.
¿La promotora puede exigir al constructor que pague?
Sí, mediante acción de repetición posterior. Es un asunto entre ellos que no te afecta a ti como comprador. Tú cobras del promotor; él se las arregla con sus contratistas.
Fuente: STS varias (entre otras 21-10-2025 y 27-10-2025). Diario Iustel / La Administración al Día.
