- Por qué aparecen las humedades en obra nueva
- La garantía trienal (LOE art. 17.1.b)
- Cuándo es decenal en lugar de trienal
- Pericial técnica: qué debe acreditar
- Procedimiento de reclamación
- Casos típicos en Costa del Sol
- Cuánto puedes reclamar
- Preguntas frecuentes
Por qué aparecen las humedades en obra nueva
Las humedades en obra nueva tienen tres orígenes principales:
- Filtraciones desde el exterior: cubierta plana mal impermeabilizada, terrazas, fachadas con grietas, ventanas mal selladas.
- Humedades por condensación: aislamiento térmico deficiente que provoca condensación interior.
- Humedades por capilaridad: ascenso de humedad desde el suelo (mala impermeabilización de cimentación).
Cualquiera de los tres es vicio de habitabilidad a efectos de la LOE: incumple los requisitos del art. 3.1.c (higiene, salud, protección contra el ruido) y activa la garantía de 3 años.
La garantía trienal (LOE art. 17.1.b)
Las humedades, junto con otros defectos de habitabilidad (aislamiento térmico, acústico, instalaciones), tienen garantía de 3 años desde la entrega. Si aparecen al primer otoño (típico) o tras los primeros meses de uso, claramente están dentro.
El plazo de prescripción de la acción es de 2 años desde la manifestación del defecto (art. 18.1 LOE), siempre dentro del plazo de garantía.
Cuándo es decenal en lugar de trienal
Si la humedad afecta a la estructura (filtración que ablanda hormigón o acero, oxidación de armaduras, deterioro de muro de carga), la garantía es decenal (10 años). La pericial técnica determina la clasificación.
Pericial técnica: qué debe acreditar
El informe pericial debe documentar:
- Localización exacta de las humedades (croquis, fotografías).
- Mediciones higrométricas (humedímetro, termocámara).
- Origen probable: filtración, condensación, capilaridad.
- Causa constructiva (defecto de impermeabilización, aislamiento, ejecución).
- Afectación: superficie, profundidad, daños asociados (moho, pintura desconchada, abombamiento, oxidación de armaduras).
- Solución técnica y coste estimado de reparación.
Sin pericial, la reclamación tiene escaso recorrido.
Procedimiento de reclamación
- Comunicación inmediata a la promotora al detectar la humedad, con fotografías y descripción. Conserva acuse.
- Pericial técnica (arquitecto o aparejador).
- Burofax a promotor + constructor con descripción técnica y plazo de subsanación (30-45 días).
- Si no responde: demanda civil acumulando reparación in natura o indemnización por equivalente.
- Activación del seguro trienal si existe (no es obligatorio pero algunos promotores lo contratan).
Casos típicos en Costa del Sol
El clima mediterráneo con humedad relativa alta y lluvias torrenciales otoñales detecta los defectos en el primer ciclo. Los casos más frecuentes en Málaga, Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola:
- Filtraciones por terraza superior en bloques de Estepona y Fuengirola.
- Humedades en garajes y trasteros en planta sótano por mala impermeabilización.
- Aislamiento térmico insuficiente en fachadas norte y oeste.
- Filtraciones por carpintería exterior mal sellada.
- Condensaciones en techos en zonas mal ventiladas.
Cuánto puedes reclamar
Dos vías principales:
- Reparación in natura: el promotor o constructor ejecuta las obras de reparación a su coste. Es lo más habitual cuando la promotora colabora.
- Indemnización por equivalente: en lugar de obra, dinero por el coste de la reparación. Permite contratar al técnico de confianza.
Adicionalmente, daños y perjuicios derivados: deterioro de mobiliario, pintura interior, ropa, gastos de limpieza, vivienda alternativa si la habitabilidad se ve comprometida.
Preguntas frecuentes
Las humedades aparecieron en el año 4. ¿Puedo reclamar?
Probablemente no por la vía trienal (3 años) pero sí si afectan a estructura (decenal, 10 años). Pericial determinante.
Si firmé acta de recepción sin reservas, ¿pierdo la acción?
No para vicios ocultos. Las humedades por defecto constructivo son vicios ocultos en la mayoría de casos; aparecen con uso o con condiciones climatológicas posteriores.
¿Demando a la promotora o al constructor?
A ambos. La promotora responde solidariamente (art. 17.3 LOE) y el constructor por defectos de ejecución.
¿El moho cuenta como daño asociado?
Sí. Es daño material derivado del defecto y reclamable. Conviene documentarlo con pericial sanitaria si afecta a salud.
