Régimen del Código Civil
Arts. 1469-1471 CC. La venta de inmueble por cabida supone que el precio se fija en función de la superficie. Si la real es menor:
- Diferencia inferior al 5%: el comprador no puede oponerse al pago del precio completo (regla del 'corredor').
- Diferencia entre 5% y 10%: reducción proporcional del precio.
- Diferencia superior al 10%: opción entre reducción proporcional o resolución.
Qué superficie compara
Hay que comparar la superficie indicada en el contrato (privado o escritura) vs. la real medida según criterio uniforme. Categorías típicas:
- Superficie útil: la habitable, excluyendo muros y elementos comunes.
- Superficie construida: incluye muros y la parte proporcional de zonas comunes.
- Superficie de terraza, balcón, trastero o garaje: medida independiente.
Cuidado: si el contrato menciona 'útil' pero la promotora ha medido 'construida', la pericial técnica reordena las cifras.
Procedimiento
- Medición técnica independiente.
- Cálculo de diferencia y reducción correspondiente.
- Requerimiento al promotor con cantidades.
- Si no atiende: demanda civil (art. 1471 CC) por reducción de precio y/o resolución.
Casos típicos
- Vivienda anunciada con 110 m² útiles, real 98 m² (-11%): opción de resolución.
- Terraza de 25 m² entregada como 18 m² (-28%): reducción proporcional.
- Trastero vinculado de 8 m² entregado como 5 m² (-37%): reducción + indemnización por pérdida de funcionalidad.
Preguntas frecuentes
¿Y si la escritura dice 'según mediciones' sin metros concretos?
Es una cláusula abusiva si se usa para esquivar la diferencia. Pericial técnica + acción por incumplimiento contractual sustancial.
¿Cuándo se mide?
Conviene medir antes de escriturar. Si ya escrituraste, mide en cuanto detectes la sospecha y conserva fotografías con cinta métrica.
¿La diferencia incluye los muros?
Depende del criterio contractual. La pericial debe usar el mismo criterio del contrato. Si el contrato no especifica, jurisprudencia mayoritaria favorece superficie útil habitable.