Garantía decenal (10 años) — LOE art. 17.1.a
Daños materiales por defectos que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad. Cubierta por seguro obligatorio (LOE art. 19).
Garantía trienal (3 años) — LOE art. 17.1.b
Defectos que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad: humedades, aislamiento térmico/acústico, instalaciones (fontanería, electricidad, climatización), ventilación.
Garantía anual (1 año) — LOE art. 17.1.c
Defectos de ejecución que afecten a acabado o terminación: pintura, alicatado, carpintería interior, manillas, persianas. Habitualmente cubierta por una retención del 5% al constructor.
Garantía contractual / comercial del promotor
Algunas promotoras ofrecen garantías comerciales adicionales (post-venta de 2 años, repaso integral al año, etc.). Son acumulables a las legales y deben cumplirse en sus propios términos. Si la promotora no responde, son exigibles judicialmente.
Garantía legal de conformidad (RDLeg 1/2007)
En la relación B2C, el comprador consumidor disfruta de la garantía legal de conformidad de 3 años desde la entrega. Es independiente de la LOE y se aplica a bienes muebles incorporados (electrodomésticos, equipos). Aplica a la dimensión del producto, no a la estructura.
Vicios ocultos del Código Civil (art. 1484 CC)
Aplicación residual: 6 meses desde la entrega para defectos ocultos sustanciales que hagan impropia la cosa para su uso. Limitado en obra nueva por la LOE pero útil en transmisiones posteriores entre particulares.
Garantías de equipos y suministradores
Cocina, electrodomésticos, climatización, ventanas, puertas blindadas, etc. tienen sus propias garantías de fabricante. Algunas son transmisibles al comprador y útiles para reclamar reparaciones sin pasar por la LOE.
Cómo se solapan en la práctica
En un mismo defecto pueden coincidir varias garantías. Ejemplo: una caldera nueva con avería sustancial puede activar (1) la garantía anual LOE de acabado, (2) la garantía comercial de la promotora, (3) la garantía del fabricante de la caldera, (4) la garantía de conformidad del RDLeg 1/2007. Se elige la vía más rápida y completa, manteniendo abiertas las demás.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que reclamar siempre por la LOE?
No. Es la principal pero hay alternativas según el caso. La elección depende de plazos disponibles, prueba y solvencia de la contraparte.
Si tengo garantía comercial de 5 años, ¿no necesito la LOE?
Tienes las dos. La garantía comercial añade tiempo o cobertura adicional a la LOE; no la sustituye. Las cláusulas que digan lo contrario son abusivas.
¿Cuál es la mejor vía para electrodomésticos?
Habitualmente la garantía del fabricante (más rápida) o la garantía legal de conformidad del RDLeg 1/2007. La LOE de acabado (1 año) también, pero el fabricante suele ser más ágil.