Qué cantidades están garantizadas
Toda cantidad entregada antes de la entrega de la vivienda: reserva, señal, contratos privados con pagos a cuenta, certificaciones de avance, mejoras pactadas, IVA correspondiente.
Tipos de garantía
- Aval bancario: una entidad financiera responde solidariamente con el promotor.
- Seguro de caución: una compañía aseguradora cubre la devolución.
- Cuenta especial: cuenta del promotor exclusivamente afectada a la promoción, con control del banco depositario.
Cuándo se activa
- Retraso significativo de entrega.
- Imposibilidad de entrega.
- Defectos que impiden uso normal.
- Concurso de acreedores del promotor.
- Voluntad de resolución del comprador por incumplimiento contractual.
Procedimiento de activación
- Burofax al promotor solicitando devolución y comunicando la intención de activar la garantía.
- Aviso al avalista/asegurador con copia del contrato, justificantes de pago y prueba del incumplimiento.
- El avalista paga (típicamente 30-90 días) o se opone (entonces vía judicial).
- En vía judicial: demanda contra el avalista (acción directa) + reclamación principal vs. promotor.
Plazos
5 años desde que pudo ejercitarse la acción (art. 1964 CC). Si la garantía tiene plazo propio (típicamente 1 año desde la denegación), respétalo: no perder el ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿Y si no me entregaron aval ni seguro?
Es infracción grave del promotor. Sigues teniendo acción contractual contra él y, según jurisprudencia, posible responsabilidad del banco depositario por no controlar la afectación.
¿Recupero también el IVA?
Sí, en la práctica habitual. El IVA forma parte de la cantidad entregada a cuenta y se devuelve íntegro con la garantía.
¿Y los intereses?
Sí, intereses legales desde cada pago. La acción judicial los garantiza.