Qué garantiza la Ley 20/2015
La Ley 20/2015 reescribió la disposición adicional 1ª de la Ley 38/1999 sobre cantidades entregadas a cuenta. La obligación de garantía:
- Cubre todas las cantidades entregadas antes de la entrega de la vivienda (reserva, señal, certificaciones de avance, IVA correspondiente).
- Forma: aval bancario o seguro de caución.
- Beneficiarios individualizados: cada comprador con su garantía nominativa.
- Cuenta especial: las cantidades deben ingresarse en cuenta del promotor afectada a la promoción, con control del banco depositario.
- Plazo: la garantía cubre hasta la entrega o, si no se entrega, hasta la devolución.
Cuándo se activa
- La promotora no entrega en el plazo contractual.
- La promotora no inicia las obras.
- La promotora entra en concurso de acreedores.
- Defectos sustanciales que impiden la entrega.
- El comprador resuelve por incumplimiento contractual (art. 1124 CC).
Procedimiento de activación paso a paso
- Burofax al promotor reclamando devolución y comunicando intención de activar la garantía.
- Aviso al avalista o asegurador con copia del contrato, justificantes de pago y prueba del incumplimiento (típicamente, el retraso).
- El avalista tiene 30 días (o el plazo de la póliza) para responder. Si paga, fin del asunto.
- Si se opone o no responde, acción directa contra el avalista: demanda civil ante el Juzgado de Primera Instancia.
- Ejecución de sentencia si no hay pago voluntario.
Responsabilidad del banco depositario
La Sala 1ª del Tribunal Supremo ha consolidado que el banco que recibe las cantidades en cuenta del promotor sin verificar la existencia del aval o seguro responde solidariamente. Es una vía adicional cuando la promotora ha quebrado o cuando el aval no existió. Lo argumentamos en demanda con cita expresa de la jurisprudencia.
Caso real de Costa del Sol: AIFOS y Banco Santander
En 2024, un comprador de El Puerto de Santa María recibió 64.431 € + intereses legales por las cantidades anticipadas para una vivienda que la promotora AIFOS nunca llegó a construir. El Banco Santander fue condenado al pago como avalista. La AP de Málaga ha consolidado además que el concurso de la promotora no suspende los intereses que el avalista debe abonar. Es jurisprudencia útil para casos análogos en Costa del Sol.
Plazos críticos
- 5 años de prescripción de la acción civil contra el avalista (art. 1964 CC).
- Plazo específico de la póliza si está pactado (típicamente 1 año desde la denegación).
- Plazo de comunicación al asegurador conforme al condicionado.
Preguntas frecuentes
¿Y si la promotora no me dio aval ni seguro de cantidades?
Es infracción administrativa grave (sanción hasta 60.000 € por vivienda) y, sobre todo, te legitima a resolver el contrato. Además, el banco depositario puede responder solidariamente si recibió tus pagos en cuenta del promotor sin verificar la garantía.
¿Cuánto tarda el banco en pagar el aval?
30 a 90 días desde reclamación bien documentada. Si demoran, exigimos intereses por mora del art. 20 LCS.
¿El aval cubre el IVA?
Sí. El IVA forma parte de las cantidades entregadas a cuenta y se devuelve íntegro con la garantía.
¿Y si la promotora está en concurso?
El concurso no te impide ejecutar el aval directamente contra el banco. La AP de Málaga ha confirmado que tampoco suspende los intereses debidos por el avalista.